Na początek trzeba sobie zdefiniować pojęcie nieruchomości jakie istnieje w polskim systemie prawnym. Określa to oczywiście Kodeks Cywilny. Artykuł 46 paragraf 1 Kodeksu Cywilnego tak stanowi - „ nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności(grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków , jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”. Na gruncie polskiego prawa istnieje następujący podział nieruchomości.
– nieruchomości budynkowe
– nieruchomości gruntowe
– części budynków czyli inaczej nieruchomości lokalowe
Potocznie za nieruchomość gruntową uważa się po prostu grunt, kawałek powierzchni ziemi, która jest czyjąś własnością. W rozumieniu prawnym zaś za nieruchomość gruntową przyjmuje się grunt wraz z częściami składowymi, jeżeli może ona stanowić samodzielny przedmiot obrotu prawnego. Nieruchomość gruntowa stanowi odrębny przedmiot własności, a znajdujące się na niej i trwale z nią związane budynki, rośliny, urządzenia itp. są częściami składowymi danej nieruchomości gruntowej.
Żeby nieruchomość gruntowa stała się odrębnym przedmiotem własności musi mieć wyznaczone zewnętrzne granie, a więc musi mieć założoną tak zwaną księgę wieczystą. Księga wieczysta jest zakładana dla każdej nieruchomości.
Księga wieczysta jest specjalnym, jawnym dokumentem, w którym opisany jest stan prawny danej nieruchomości, a więc jej położenie, wielkość, rodzaj nieruchomości, dane właściciela , opisy ograniczeń prawnych, oraz stan tak zwanej hipoteki, czyli szczegółowa wiedza o istniejących obciążeniach finansowych danej nieruchomości. Bardzo ważna informacja jest taka, że wszelkich wpisów w księgach wieczystych dokonuje się za wiedzą i zgodą sądu. Księgi wieczyste prowadzone są przez specjalne wydziały sądów rejonowych. Dawniej księgi wieczyste były prowadzone tylko w wersji papierowej, dziś nowoczesność wymusiła tez wersje elektroniczne ksiąg wieczystych, co pomaga szybciej i sprawniej uzupełniać w miarę na bieżąco istotne informacje o stanie prawnym danej nieruchomości.
Bardzo istotne zastrzeżenie dotyczące nieruchomości gruntowej jest takie, żeby nie mylić dwóch pojęć- „działki gruntowej” oraz „nieruchomości gruntowej”, bo ustawodawca bardzo mocno je rozróżnił, nie wolno więc używać tych pojęć zamiennie.
Zdarza się, że na danym gruncie właściciel wyodrębnia kilka działek sąsiadujących ze sobą i mających odrębne księgi wieczyste. Trzeba pamiętać ,że takie działki nie stanowią jednej nieruchomości, nie można ich automatycznie łączyć, no chyba, że sąsiadujące ze sobą działki tego samego właściciela nie maja założonych ksiąg wieczystych.
