Księga wieczysta to specjalny dokument, swoista konstrukcja prawna w której znajduje się zbiór informacji na temat stanu prawnego nieruchomości, bowiem w naszym kraju, każda nieruchomość ma swoją księgę wieczystą .
Ustrój ksiąg wieczystych w naszym kraju reguluje ustawa z roku 1982 i rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z roku 2001 w sprawie prowadzenia ksiąg wieczystych i zbioru dokumentów.
Księgi wieczyste są prowadzone przez specjalne wydziały sądów rejonowych i tylko sąd może decydować o zmianach w nich.
Sprawne prowadzenie ksiąg wieczystych przyczynia się do szybszego i bardziej bezpiecznego obrotu nieruchomościami.
Każda nieruchomość ma swoją księgę wieczystą, a więc księgi są prowadzone dla gruntów, budynków, lokali, rzeczy oraz własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego. Do każdej, indywidualnej księgi dołączane są dokumenty dotyczące tej nieruchomości.
Każda księga wieczysta składa się z czterech działów
1. Pierwszy dział księgi wieczystej nosi nazwę „oznaczenie nieruchomości”. W tym dziale gromadzone są informacje dotyczące oznaczenia nieruchomości, czyli po prostu określenie dokładnie miejsca gdzie się nieruchomość znajduje oraz granic tej nieruchomości. Informacje pochodzą głównie z ewidencji gruntów ( mapy ewidencyjne).W tym dziale znajdziemy też spis przeróżnych spraw związanych z własnością.
2. Drugi dział księgi wieczystej oznacza właściciela danej nieruchomości, chodzi nie tylko o dane właściciela nieruchomości, ale też o sprawy związane z użytkowaniem wieczystym .
3. Trzeci dział księgi wieczystej dotyczy ograniczeń danej nieruchomości, chodzi o prawa rzeczowe oraz wszelkie ograniczenia w rozporządzaniu zarówno nieruchomością, użytkowaniem wieczystym i w ogóle dotyczy roszczeń ciążących na nieruchomości, ale trzeba zdecydowanie podkreślić, że nie chodzi o hipotekę .
4. Czwarty dział księgi wieczystej dotyczy wpisów do hipoteki, chodzi o dokładne dane na hipotece, które uwzględniają nie tylko wysokość i zakres obciążeń, ale tez rodzaj waluty, pierwszeństwa w roszczeniach i wszelkich innych spraw związanych z hipoteką .
Księgi wieczyste prowadzone są zgodnie z kilkoma zasadami, przestrzeganie ich jest bardzo ważne, gdyż stanowi o ich wiarygodności.
Wszystkie zasady są ważne, ale najbardziej istotna wydaje się tak zwana zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Zasada ta działa w następujący sposób, jeśli kupimy nieruchomość od kogoś, kto figuruje w księdze wieczystej jako właściciel, stajemy się jej właścicielem, nawet wtedy, jeśli okaże się, że osoba figurująca w księdze faktycznie właścicielem nie była( są jednak wyjątki od tej zasady).
Następną zasadą jest zasada jawności, każdy ma prawo wglądu do księgi wieczystej w obecności pracownika sądu. Ta zasada jest też bardzo istotna, bo podnosi bezpieczeństwo obrotu nieruchomościami.
Jest jeszcze zasada domniemania zgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym, oraz zasada pierwszeństwa praw pisanych ( prawa rzeczowe wpisane do księgi wieczystej, mają pierwszeństwo przed prawami nie wpisanymi do księgi ).
Księgi wieczyste prowadzone są zarówno w formie papierowej jak iw formie elektronicznej.
Założenie księgi wieczystej dla danej nieruchomości nie jest trudne, ale wymaga zachowania następującej procedury :
– złożenie do sądu wniosku o założenie księgi wieczystej, wniosek musi być złożony na odpowiednim, urzędowym formularzu
– złożenie dokumentu w którym stwierdza się nabycie nieruchomości ( akt notarialny, wyrok sądu lub inne dokumenty administracyjne)
– wypis z ewidencji gruntów
– mapę ewidencyjna z wyrysem przedmiotowej nieruchomości
Weryfikacją złożonych przez wnioskodawcę dokumentów zajmuje się sąd, sąd też przeprowadza postępowanie dowodowe i decyduje o założeniu księgi wieczystej.
